今回は、不動産売却をこらから検討されている方に注意をして頂きたいことをお伝えさせて頂きます。
現在、北杜市では不動産流通が活発ということもあり、不動産ブローカーと言われる方も増えてきております。

今回は、その不動産ブローカーについて注意喚起の意味でも解説をさせて頂きます。

不動産ブローカーとは？

不動産ブローカーとは、取引成立のための斡旋などをする人のことを言います。

一般的に、日本において不動産ブローカーといわれるのは、宅地建物取引業の免許がない状態で不動産取引の仲介をして報酬を得る人のことです。

宅地建物取引業法第12条第1項では、免許を保有していない者の宅地建物取引業を禁止しており、業として対象の取引を行った場合は法律に抵触します。

違法と合法の違い。

ブローカーの中にも合法的に行なっている方もいますが、前提として日本の多くのブローカーは免許がなく違法な可能性が高いです。合法的なブローカーの場合は協力をしている不動産会社が必ず存在をしています。

不動産会社がなぜ必要かというと、お客様によって融資（ローン）を利用する方もいますが、個人間売買の契約書では融資は受けられず、必ず、不動産会社が仲介に入っていないと金融機関では高い確率で門前払いとなってしまうからです。

また、重要事項説明書、売買契約書の作成はもちろん、直接的な金銭のやり取りも不動産ブローカーは行なってはいけません。まずは違法か合法なのかを把握するには関わっている不動産会社の情報を確認することをお勧め致します。

誘惑に負けず、相談が必要

売却を考えている方はすぐに売れる。仲介手数料が掛からない。など特に金銭的な誘惑で近づいてくるブローカーが多いですが、ブローカーや裏にいる不動産会社もボランティアではありません。

必ず、何かしらの利益を得られるので昔から存在をしています。

例えば、コンサル料や謝礼など仲介手数料とは異なる名目で、仲介手数料と同額、または気づいてみればそれ以上に費用を請求される被害も全国的に多くなっています。

もし、不動産免許がない方が近づいてきた場合は直ぐに判断をせず、まずはご家族に相談をしてお知り合いの不動産会社、弁護士、警察などに相談をされるのをお勧め致します。

まとめ

不動産会社への仲介手数料は決して安くなく、可能であれば抑えたい。と思う方もいるかも知れません。

ただ、不動産会社の仲介は売主様と買主様のどちらかが不利（トラブル）にならにように手続きを進めていきます。

それに対してブローカーは売主様がプロでない事を利用してブローカー側で契約書などの書類も用意する事が多く、売主、買主のどちらかに不利な内容となる契約書になってしまう可能性も高いと弊社では考えております。

何かトラブルが生じた場合は免許もない為、最終的には自己責任となってしまい何ら保証もされません。

合法的なブローカーや違法ブローカーの区別は難しい為、不動産売却は必ず、不動産免許がある不動産会社に相談をするのが良いと思います。

水路に面している土地をお持ちの方は、売却時に特有の課題に直面することがあるのではないでしょうか。
建築制限や地盤の問題、浸水リスクなど、一般的な土地とは異なる注意点が存在します。
そこでこの記事では、水路に面した土地のデメリットや効果的な売却方法、そして売却時の注意点について解説いたします。

水路に面している土地のデメリット

水路に面した土地は、建築基準法の接道義務を満たさない場合があり、建築が制限される可能性があります。
接道義務とは、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定です。
水路が敷地と道路の間にある場合、この条件を満たせないことがあります。
また、地下水位が高く、土壌に水分が多く含まれているため、建物の沈下や傾斜のリスクが高まります。
さらに、浸水リスクも無視できません。
大雨や台風時に水路が増水し、周辺の土地が浸水する可能性があるため、ハザードマップなどで事前に確認することが大切です。

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水路に面している土地の売却方法

水路に面した土地は、住宅用地としての売却が難しい場合があります。
その際は、駐車場や資材置き場など、建物を建てない用途での活用を検討しましょう。
建築の必要がないため、接道義務や地盤の問題が売却の障害になりにくくなります。
また、水路に橋を架けることで接道義務を満たし、建築可能とする方法もあります。
なお、この場合は、水路管理者から占用許可を取得することが必要です。
橋の設置には費用がかかるため、事前に費用対効果を十分に検討しましょう。
さらに、建築や特定用途を前提とせず、汎用的な「土地」として販売する方法もあります。
用途を限定しないことで、買主の幅を広げられる可能性があります。

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水路に面している土地を売却するときの注意点

水路に面した土地を売却する際には、契約不適合責任に留意することが必要です。
建築不可や地盤の問題などを知りながら伝えなかった場合、損害賠償の対象になることがあります。
そのため、売主は、土地の状態に関する情報を正確に伝える義務があります。
建築制限や過去の浸水実績、地盤の性質など、重要な情報は告知しなければなりません。
また、こうした特性により、売却価格が一般的な土地よりも低くなる傾向があります。
買主にとってはリスクが高いため、価格を適正に設定することが必要です。
くわえて、信頼関係を築くためにも、情報の透明性が求められます。

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まとめ

水路に面した土地は、建築制限や地盤の不安、浸水リスクといったデメリットがあります。
売却方法としては、非住宅用での利用や橋の設置による接道確保などの方法を検討するとよいでしょう。
売却時には、契約不適合責任や告知義務を果たし、価格面でも現実的な対応が求められます。
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不動産の親族間売買は、相続対策や資産承継の手段として注目されている一方、一般的な不動産取引とは異なる特有のリスクや注意点が存在します。
とくに、「みなし贈与」と判断されると、予期せぬ贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。
そこで本記事では、親族間売買の基本から一般的な売買との違い、適正価格の設定方法までを解説いたします。

不動産の親族間売買とは

親族間売買とは、親子や兄弟姉妹などの親族同士で不動産を売買する取引を指します。
民法上の「親族」は、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族を含みます。
この取引の主なメリットは、信頼関係に基づいた柔軟な条件設定が可能である点です。
例えば、価格や支払い方法、引渡し時期などを当事者間で自由に決定できます。
また、不動産会社を介さないため、仲介手数料が不要となる場合もあります。
一方で、デメリットとしては、相場より著しく低い価格での取引が「みなし贈与」と判断され、贈与税の課税対象となるリスクがあることです。
さらに、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があり、金融機関によっては融資を受けられないケースもあります。
税制上の特例や控除が適用されないこともあるため、事前の確認が大切です。

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親族間売買と一般的な不動産売買の違い

親族間売買と一般的な不動産売買には、いくつかの違いがあります。
まず、価格設定において、親族間では相場より低い価格での取引がおこなわれることがあります。
しかし、相場より著しく低い価格での取引は、税務署から「みなし贈与」と判断され、贈与税の課税対象となる可能性があるため注意が必要です。
次に、税制上の特例や控除の適用について、一般的な売買では「居住用財産の3,000万円特別控除」や「住宅ローン控除」などが利用できますが、親族間売買ではこれらの特例が適用されないことがあります。
また、住宅ローンの利用に関しても、親族間売買では審査が厳しくなり、融資を受けられない場合があります。

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親族間売買での適正価格の設定方法

親族間売買において、贈与とみなされないためには、適正な価格での取引をおこないましょう。
適正価格の設定方法として、不動産鑑定士による鑑定評価があります。
不動産鑑定士は、物件の立地や状態、市場動向などを総合的に評価し、適正な価格を算出します。
また、路線価を基に価格を設定する方法も有効です。
路線価は、国税庁が毎年公表するもので、土地の評価額の目安となります。
一般的には、路線価を1.25倍した金額が実勢価格に近いとされています。
ただし、路線価のみを基に価格を設定すると、実際の市場価格との差が生じる可能性があるため、注意が必要です。
そのため、適正価格の設定には、専門家の意見を参考にしながら、慎重に進めることが大切です。

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まとめ

親族間売買は、信頼関係に基づいた柔軟な取引が可能である一方、税務上のリスクや住宅ローンの制約が存在します。
とくに、相場より著しく低い価格での取引は「みなし贈与」と判断される可能性があるため、適正価格の設定が大切です。
適正価格の設定には、不動産鑑定士の鑑定や路線価の活用など、専門的な知識と慎重な対応が求められます。
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自宅の売却を考えているお客様から、自宅の一部が雨漏りしている状況でも売れるのかと質問されるケースが多いです。
もし、自宅を売る際に買主へ告知しないとどのようなリスクがあるのか、売る際の注意点を知っておくといざというときに役立つでしょう。
今回は雨漏りしている自宅を売る方法や注意点を述べつつ、告知義務を解説します。

雨漏りした自宅の売却方法

主に更地にして売るのと、修理・リノベーション物件で売る方法があります。
雨漏りによる被害が大きくて建物の資産価値が低い場合は、建物を解体して更地にしたほうが高値で売れる可能性が高いです。
更地にすると、一般的な住宅用地として使う以外に、アパートやマンションなどの収益物件を建てて運用する方法もあるため、使い道が多岐にわたるでしょう。
注意点として、更地にするにあたって建物の解体手続きや解体費がかかります。
もし、建物の被害範囲が小さければ、そのまま修理して売ると、買主も安心して購入できます。
被害の範囲が広い場合は、修理にくわえて間取りの変更や設備を入れ替えるリノベーションをすると、建物の付加価値が上がって高値で売れる可能性が高いです。

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雨漏りした自宅を売却する際は告知義務が必要

雨漏りしている状況は物理的瑕疵に該当するため、購入者にその旨を伝えなければなりません。
物理的瑕疵とは建物や土地に関する物理的欠陥や問題を示します。
宅地建物取引業法にて、瑕疵は建物や土地の用途に支障をきたすものであるため、契約の段階で売主が買主へ開示すべきと定められています。
なお、すでに修理されていても、告知義務がなくならない点に注意が必要です。
もし告知義務を怠り、のちほど明白になった際は契約不適合責任となり、損害賠償請求や契約解除される可能性があるでしょう。

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雨漏りしている自宅を売却する際の注意点とは

雨漏りしていると湿度が高くなりやすく、柱や梁の躯体部分の腐敗や強度低下を起こす可能性があります。
また、カビやシロアリなどの二次被害が生じる場合もあるため注意する必要があります。
売却時のトラブルを避けるには、売る前にホームインスペクションをするのがポイントです。
ホームインスペクションとは、住宅診断士が建物の劣化状況を確認したり、修繕が必要な部分をアドバイスしてくれたりするものです。
ホームインスペクションの物件として売り出すと、買主も安心して購入でき、高値で購入してもらえる可能性があります。

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まとめ

雨漏りしている状況は物理的瑕疵に該当し、購入者にその旨を伝えなければなりません。
注意点として、すでに修理されていても告知義務はなくならないです。
もし買主へ伝えずに売却して、のちほど明確になった際は契約不適合責任となり、損害賠償や契約解除される可能性があるでしょう。
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マイホームをはじめ、不動産は個人の大切な財産になりうるものです。
これから購入を検討している方なら、将来手放すときに少しでも高く売却できる家を選べば、未来の自分にとって有利な選択となるでしょう。
そこで本記事では、一戸建ての資産価値は何で決まるのか、資産性を長く保ちやすい戸建ての特徴、そして購入時のポイントについて解説します。

建物の資産価値とは

資産価値とは、その物件がもつ経済的な重要性を指します。
この前提を踏まえ、マイホームの経済的な魅力を考えるとき、土地の広さと建物、そして立地が柱となります。
一般的な木造一戸建ては法定耐用年数である22年を過ぎると建物評価額がほぼゼロになるとされており、マンションに比べて価値の減少が早い点が大きな特徴です。
都心部では戸建て物件そのものが少なく選択肢が限られるため、購入を希望する層が限定的になり、将来売却する際に需要が伸び悩む要因にもなります。
つまり時間の経過で建物が減価償却されると、残る評価の中心は土地と立地に移りますが、これらも外的要因によって大きく変動する可能性があります。
売却時に希望額で取引できない、あるいは想定より安い価格になると、持ち家は資産であると同時にリスクにもなり得るでしょう。

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資産価値が減りづらい一戸建ての特徴は

一戸建ての資産価値は一般的に減少しやすいものの、土地代が高い、または交通や生活の利便性が高いエリアに建っている住宅は価値が下がりにくい傾向があります。
建物価格の比率が低く土地の占める割合が大きい家を選ぶことも有効です。
注文住宅より分譲戸建てのほうが標準的なデザインと設備で多くの方に好まれやすいため、経済的な評価が安定しやすい点も見逃せません。

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資産価値の落ちにくい一戸建てを購入する際のポイント

資産価値の高い家を選ぶには、街や自治体の人口動向、行政サービス、将来的な再開発計画などを確認しておきましょう。
災害リスクの低い土地に建つ家は評価が下がりにくく、長期優良住宅に認定されている住宅であれば長期的に住み続けやすいだけでなく資産価値の維持にもつながります。
加えて、最寄り駅や主要道路へのアクセスが良いかをチェックしておけば、転勤やライフスタイルの変化にも柔軟に対応できます。
建物のメンテナンス履歴がしっかり残されているかどうかも重要で、適切な修繕がなされていれば将来の大きな改修コストを抑えられます。
さらに、省エネルギー性能の高いZEH基準の住宅や太陽光発電設備を備えた家は、毎月の光熱費削減と売却時のアピールポイントの両面でメリットが期待できます。

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まとめ

一戸建てはマンションより建物の価値が早く減少するうえ、都市部では一戸建て物件が少ないため需要が限定されることから、資産価値が下がりやすいといわれています。
しかし土地代が高いエリアに立つ家や立地条件の良い家を選べば、その限りではありません。
街の将来性や災害リスクを見極め、建物の状態を長く保てる構造や分譲住宅を選択することで、資産価値をより高く維持できる可能性があります。
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不動産の所有者が行方不明だと、通常の売却手続きをそのまま進められません。
こうしたケースでは、失踪宣告や不在者財産管理人の選任といった、法律上の特別な対応が求められるでしょう。
こちらの記事では、それぞれの法的手続きにおける流れや留意すべき点について説明します。

行方不明者の失踪宣告とは？申し立ての方法と必要書類

失踪宣告とは、安否が分からない方を法律上死亡したものとして扱う、裁判所における手続きを指します。
これには普通失踪と特別失踪（危難失踪）の2つの種類が存在します。
普通失踪は、連絡が取れなくなってから7年以上が経過している場合に認定されるものです。
一方、特別失踪（危難失踪）は、災害や事故に遭った後、1年以上にわたり生死が不明な際に用いられる仕組みとなります。
不動産売却のために失踪宣告を申請するには、親族などが家庭裁判所に対して、行方不明に至った事情や生死不明を裏付ける書類を添えて申し立てが不可欠です。
失踪宣告が認められた場合、不動産の相続登記が可能になり、売却に向けた手続きに着手できるでしょう。

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所有者や共有者が行方不明の不動産の売却方法

行方不明の所有者や共有者がいる場合、不動産を売却するには失踪宣告、または不在者財産管理人を用いた手順を踏むよう求められます。
裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立て、その承認に基づき不動産を売却する手段も考えられます。
行方不明者が後日発見されたのとき紛争を回避するため、事前の綿密な調査が重要となります。
失踪宣告によって行方不明者が法律上死亡と扱われれば、相続登記を完了させて不動産の名義を移転でき、円滑な売却が実現するでしょう。
万が一、行方不明者が発見された際には、不在者財産管理人がおこなった処分行為の有効性や補償の問題に留意すべきです。

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行方不明者の不動産売却に関係する不在者財産管理人とは？

不在者財産管理人とは、持ち主が行方不明の際に、その方に代わって財産を維持・管理するために家庭裁判所が指名する代行者です。
不在者財産管理人が選任される手続きは、まず利害関係人が家庭裁判所へ申し立てをし、裁判所が内容を審査したうえで、適任者を選出します。
指名を受けた管理人は、裁判所の許可を得ながら、行方不明者に代わり不動産の管理や売却に関する手続きを執りおこないます。
不動産の売却を実行するにあたっても裁判所の許可が不可欠であり、慎重なプロセスが必要とされるのが通例といえるでしょう。
管理者は、財産の状況を定期的に裁判所へ報告する責務も担っています。

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まとめ

行方不明者の不動産は、一般的な方法では売却できず、財産を守る観点からも失踪宣告や不在者財産管理人の選任といった法的な手続きが欠かせません。
失踪宣告を通じて相続登記を終え名義を変えるか、あるいは不在者財産管理人に売却を依頼し、裁判所の承認を得たのちに手続きを進めます。
家庭裁判所への申し立てや関連資料の提出が不可欠で、周到な準備と慎重さが大切です。
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古い家の売却を検討しているけれど、築年数や耐震性の問題でどのように売却するのかなどと気になっている方はいらっしゃいませんか？
これらのテーマについて事前に知っておくと、売却活動を進めるうえで役立ちます。
検討の一助となるようにこの記事では、古い家の基準から売却方法、そして注意すべき点までを解説しています。

古い家の基準

古い家に明確な定義はありませんが、築年数と耐震性が判断の目安となります。
国が定めた家の価値が会計上なくなるまでの年数を法定耐用年数といい、一般的に木造住宅は22年です。
実際に使用できる期間とは異なりますが、22年を越えると金融機関のローン審査が厳しくなる傾向があります。
また、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた物件は、現行の新耐震基準を満たしていないため、耐震性が低いと判断される場合があります。
ローン審査でも問題点と見られ、築年数と同様に厳しく判断されます。

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古い家を売却するための方法

主に3つあり、まずは古家付き土地として、古い家を家ではなく土地を主として売り出す方法です。
解体せずに土地として売り出すため、解体費用や手間がかかりません。
家が欲しい人の他に、土地が欲しい人も買い手のターゲットにできる点もメリットです。
次に、損傷が激しい場合は、部分的にリフォームをして売り出す方法です。
重要設備である給湯器などが壊れていると、買い手が見つかりにくいため、設備の不具合を解消しましょう。
ただし、リフォーム費用は売主が負担しなければなりません。
最後に、建物を解体して更地として売却する方法もあります。
更地にすると、買い手はすぐに建築に取り掛かれるため、一戸建てを希望する買い手に人気があります。

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古い家を売却するときの注意点

注意点として、まずは建築基準法改正により、再建築不可の物件になる可能性があります。
たとえば、今ある家を解体して更地にすると、接道義務を満たさなくなるなどです。
また、売却後に物件の瑕疵が見つかった場合は、契約不適合責任を負い、契約解除や損害賠償請求などの問題が生じる可能性があります。
さらに、土地が古いと隣地との境界があいまいになっている場合があります。
トラブルを防ぐためにも、法務局で境界確認書や確定測量図を取得したり、土地家屋調査士に依頼したりして隣地との境界を明確にしておきましょう。

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まとめ

古い家の売却は築年数と耐震性が重要で、木造22年超と1981年6月以前の旧耐震基準物件はローン審査の通過が厳しいです。
売却方法は3つあり、古家付き土地にすると解体費が不要で土地需要も期待できます。
リフォームは設備の不具合が解消されるが費用は売主負担で、更地にすると一戸建てを希望する買い手に人気です。
注意点として、再建築不可や契約不適合責任、土地の境界があいまいなどの問題があるため、事前に確認しましょう。
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居住用物件にくわえて、趣味や仕事のために新しい家を設ける方は多くいます。
物件を2つ持てばさまざまな活用方法があるものの、資金面で余裕がない場合は借り入れが可能になるのでしょうか。
こちらの記事では、セカンドハウスローンとは何かお伝えしたうえで、通常の借り入れとの違いと審査基準について解説します。

セカンドハウスローンとはどういうものになるのか

セカンドハウスローンとは、今住んでいるマイホームにくわえて新しくマイホームを購入するために利用できる金融商品です。
通常のマイホームに使える金融商品は、別荘や別宅などに適用できないので、専用ローンを組まなければなりません。
第二のマイホームを取得するためにまとまった資金を調達できる点が強みであり、審査に通れば新築物件も中古物件も利用できます。
また、リノベーションやリフォームのための費用にも適用可能です。
ただし金利が高くなるので負担になるようであればフラット35を利用すると、返済負担を軽減できる可能性があります。

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セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンとの違い

通常の金融商品と比べて、セカンドハウスローンは金利が高くなる点が違いです。
最近は住宅に適用できる金融商品が低金利の状態を維持しており1%からそれ以下でも借り入れできるケースがあります。
しかし2つ目のマイホーム取得のために金融商品を利用する際には1.25%～4.75%程度（金利は金融機関やプランにより変動）かかります。
さらに借り入れ金額が増えるため、必然的に審査が厳しくなり、通常の金融商品よりも高い年収基準が設けられているケースが多いです。
勤続年数や預貯金なども有利な状況になければ、そもそも借り入れは不可能になるでしょう。

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セカンドハウスローンの審査基準

セカンドハウスの審査基準は、返済能力・健康状態・雇用状態の3点です。
まずは過去に返済する義務に対して滞納歴があると、高確率で審査には落ちてしまいます。
一つ目のマイホームで利用している金融商品のほか、携帯料金や税金などの支払いにおいても、すべて信用情報機関に記録されているので要注意です。
また基礎疾患を抱えている場合は、将来的に返済できなくなる恐れがあるので、返済期間を長くできなかったりそもそも借り入れを拒否されてしまったりする可能性があります。
雇用状態も重視されるケースが多く、会社員や公務員と比べて個人事業主は不利です。
また転職回数が多くて、勤続年数が短い方も厳しく審査される傾向にあります。

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まとめ

セカンドハウスローンは、二つ目のマイホームを取得するための資金を調達できます。
通常の金融商品よりも金利が高くなる傾向にあるので、借入額によっては返済負担が大きくなるので注意が必要です。
また、一つ目のマイホームの返済が完了していなければ借入額が膨れ上がるので、必然的に審査も厳しくなるので入念に準備しましょう。
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いつまでも健康でありたいですが、いつ何時体調を崩して入院するかわかりません。
もし不動産を売却しようと検討している最中に入院になってしまった際には、売却を断念せざるを得ないのでしょうか。
今回は入院中に不動産売却は可能であるか、自分・親・認知症の各ケースで解説します。

所有者である自分が入院中に不動産を売却する方法

方法は3つあり、1つ目は買主と仲介する不動産会社に入院先の病院に赴いてもらい売買契約を締結する方法です。
基本的には売買契約の場に出席し買主と合意して初めて売買が成立するため、入院中でも契約を進めたい場合にはこの方法を検討しましょう。
2つ目は持ち回り契約です。
不動産会社が双方の元に出向き書類に署名・押印をお願いする方法で、双方が同席する場を設けられない場合は合意で実現できます。
3つ目は、代理人を設ける方法です。
所有者が信頼できる方に売買契約の締結を代理でおこなってもらう対応で、代理人は契約当日に委任状と身分証明書の提出が求められます。
トラブル防止のために委任状には委任する行為、禁止事項を細かく記載するようにしましょう。

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所有者である親が入院中に不動産を売却する方法

所有者が親である場合には、代理人に依頼する方法と対象の不動産を子どもに渡す方法があります。
代理人を子どもに委任する場合でも、契約当日には委任状と代理人である子どもの身分証明が必要です。
不動産を子どもに渡す方法には、子どもが買い取るケースと無償で譲り受ける場合があります。
買い取る場合には子どもに購入資金が必要であるのはもちろん、市場価格よりも著しく低い価格で売った場合には贈与とみなされてしまうので注意が必要です。
無償で譲り受ける場合も含め贈与の際には、子どもに贈与税がかかってしまいます。
年間110万円を超える贈与が発生した際には、超過した分に税率10〜55%がかかります。
相続時精算課税制度を利用すれば、贈与の際には非課税となり、相続時に贈与した分もまとめて相続税で請求できる制度もあるので検討してみてください。

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所有者が認知症で入院中に不動産を売却する方法

認知症は脳の疾患であるため、正常な判断や意思能力が不十分であるとされるため、所有者ご自身での売却は難しいとされています。
その際には、成年後見人を設定し代理でおこなってもらう対応がとられます。
成年後見人には、法定成年後見人と任意成年後見人があり、前者は家族や親族のほか弁護士、司法書士が可能ですが、家庭裁判所による選任が条件です。
後者は所有者本人の判断能力が正常であるうちに、将来のためにあらかじめ後見人として選任された方です。
成年後見人であっても通常の売買契約と同様の流れになります。

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まとめ

不動産売却活動中に所有者である自分または親が入院したり認知症などの判断能力に影響する疾患に罹患した場合でも売却は進められます。
事前に正しい方法で準備をしておけば大きなトラブルもなく売買契約を成立させられるので、焦らず対応するようにしましょう。
今後売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。
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売却しようとしている土地に埋蔵文化財が見つかると、売却が難しくなる可能性があります。
価格にも影響があるため、埋蔵文化財がある不動産にはどのようなデメリットがあるのかを把握しておくことは大切です。
今回は、埋蔵文化財がある不動産とはどのようなものか、売却のデメリットや方法についてご紹介します。

埋蔵文化財がある不動産とは

埋蔵文化財とは、地面の下から発掘される遺跡や遺物などのことを指します。
こうした埋蔵文化財が埋まっていることが分かっている不動産を埋蔵文化財包蔵地と呼び、全国で約46万か所あるのが現状です。
文化財保護法のなかで保護対象になる文化財の具体例には、石器や土器、古代の住居跡や柱の穴、炊事場の跡などがあります。
原則として中世までの文化財は保護の対象となっており、近世は地域にとって必要なもの、近現代については地域にとってとくに重要なものが対象です。
埋蔵文化財包蔵地は教育委員会が作成する遺跡地図や遺跡台帳に掲載されますが、なかには書かれていない不動産もあります。

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埋蔵文化財がある不動産を売却するデメリット

売却したい不動産が埋蔵文化財包蔵地のケースでは、売却価格が下がる可能性があります。
埋蔵文化財包蔵地は建物の新築や建て替えの際に所定の手続きに従って調査をおこなう必要があり、手間がかかるため売れにくいです。
状況によっては希望する建物が建てられないリスクもあるため、安い価格になりやすい傾向にあります。
また、こうしたリスクを嫌がる方は多いため、買主が見つかりにくい点にも注意が必要です。
建物の建築に伴い、調査が必要となる場合、調査費用を買主が負担しなければならないケースもあり、その結果、さらに売却が敬遠される原因となっています。

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埋蔵文化財がある不動産を売却する方法

埋蔵文化財包蔵地をトラブルなく売却する方法として、売却前に事前調査をおこなっておくのがおすすめです。
不動産に埋蔵文化財があることは、取引上の瑕疵として扱われます。
そのため、遺跡地図や遺跡台帳の確認、教育委員会への連絡などを通じて、不動産が埋蔵文化財包蔵地でないかを確認しておきましょう。
また、現在の建物が建った経緯を調べると、埋蔵文化財包蔵地でないかが分かることもあります。
さらに、埋蔵文化財包蔵地であったときは買主の方に重要事項説明で告知しなければなりません。
そのため、不動産会社にもしっかり埋蔵文化財包蔵地であることを伝えておく必要があります。

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まとめ

遺跡などの埋蔵文化財が埋まっている不動産は、埋蔵文化財包蔵地と呼ばれます。
埋蔵文化財包蔵地は価格が安くなりやすく、買主が見つかりにくいため注意が必要です。
売却の際は、事前調査を通じて埋蔵文化財包蔵地でないか確認し、該当する場合は重要事項説明に盛り込みましょう。
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