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根抵当権とは?特徴と不動産売却時の流れや注意したい点をご紹介

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根抵当権とは?特徴と不動産売却時の流れや注意したい点をご紹介

カテゴリ:不動産売却

根抵当権とは?特徴と不動産売却時の流れや注意したい点をご紹介

根抵当権付きの不動産を所有する方の中には、売却を検討している方もいらっしゃるでしょう。
根抵当権は通常の売却と比べてどのような流れになるのか、また注意点は事前に知っておくとスムーズに売却が進められます。
そこで本記事では、根抵当権付きの不動産の特徴や売却時の流れ、注意点について解説しています。

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根抵当権の特徴とは?不動産売却は可能?

「根抵当権」とは、不動産を担保にして担保限度額である極度額を設定し、その範囲内であれば金額や回数に関係なく借り入れができる権利のことをいい、2つの特徴を持ちます。
1つ目の特徴は、限度額の範囲内であれば何度でも好きな金額で借り入れができることです。
ただ、ローン完済したら抹消手続きができる抵当権と違い、根抵当権は全額返済しても債務者と債権者双方の同意がなければ消滅しません。
2つ目の特徴は、登記の手続きを省略できることです。
最初のみ設定登記の手続きと手数料支払いを行えば、その後の融資を受けたい場合に手続きをする必要がありません。
しかし、根抵当権の付いた不動産売却は難しいとされています。
その原因は、以下のような理由で抹消が難しいからです。

●金融機関が抹消に消極的
●契約内容によっては多額の手数料や違約金を支払う可能性がある


ただ、時間はかかるものの、不動産売却が不可能なわけではありません。

不動産売却における根抵当権の付いた物件を売却する流れ

まず、残債務と査定価格の確認をおこないます。
もし不動産売却金額が残債務の金額を上回っていれば、売却金額によって返済可能です。
ただ、根抵当権者の金融機関に交渉して、抹消をしてもらわなければなりません。
そして、不動産の売却金額が残債を上回るためにも、良い金額で売却してくれる不動産仲介会社を探すことも重要です。
金融機関が抹消の処理をした後は、抹消登記用書類が送付されます。
その書類を記入して添付書類とともに法務局で手続きをおこないます。
抹消登記用書類作成には時間と知識が必要になるため、司法書士に依頼すると良いでしょう。

根抵当権の付いた不動産売却の注意点

不動産売却の際、所有者と債務者が異なる場合は注意が必要です。
この場合、所有者が知らないうちに借入額が増えて、不動産を売却しても返済ができない可能性が出てきてトラブルに発展する場合があります。
2つ目は、借入金額を確定させる「元本確定」をすることです。
この時点で融資が受けられなくなり、債務額を完済することで根抵当権を外すことができます。
しかし、元本確定を1度おこなうと元に戻せなくなるため、その点は注意しましょう。

まとめ

極度額の範囲内で好きなタイミングで必要な金額を借り入れできるものの、不動産売却時の抹消には手間がかかります。
また、金融機関への説得や元本確定など、注意すべきポイントもしっかり確認しておくことが重要です。
不動産売却を決めたら、スケジュールに余裕を持って手続きを進めていきましょう。
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