不動産の親族間売買は、相続対策や資産承継の手段として注目されている一方、一般的な不動産取引とは異なる特有のリスクや注意点が存在します。
とくに、「みなし贈与」と判断されると、予期せぬ贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。
そこで本記事では、親族間売買の基本から一般的な売買との違い、適正価格の設定方法までを解説いたします。
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不動産の親族間売買とは
親族間売買とは、親子や兄弟姉妹などの親族同士で不動産を売買する取引を指します。
民法上の「親族」は、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族を含みます。
この取引の主なメリットは、信頼関係に基づいた柔軟な条件設定が可能である点です。
例えば、価格や支払い方法、引渡し時期などを当事者間で自由に決定できます。
また、不動産会社を介さないため、仲介手数料が不要となる場合もあります。
一方で、デメリットとしては、相場より著しく低い価格での取引が「みなし贈与」と判断され、贈与税の課税対象となるリスクがあることです。
さらに、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があり、金融機関によっては融資を受けられないケースもあります。
税制上の特例や控除が適用されないこともあるため、事前の確認が大切です。
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親族間売買と一般的な不動産売買の違い
親族間売買と一般的な不動産売買には、いくつかの違いがあります。
まず、価格設定において、親族間では相場より低い価格での取引がおこなわれることがあります。
しかし、相場より著しく低い価格での取引は、税務署から「みなし贈与」と判断され、贈与税の課税対象となる可能性があるため注意が必要です。
次に、税制上の特例や控除の適用について、一般的な売買では「居住用財産の3,000万円特別控除」や「住宅ローン控除」などが利用できますが、親族間売買ではこれらの特例が適用されないことがあります。
また、住宅ローンの利用に関しても、親族間売買では審査が厳しくなり、融資を受けられない場合があります。
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親族間売買での適正価格の設定方法
親族間売買において、贈与とみなされないためには、適正な価格での取引をおこないましょう。
適正価格の設定方法として、不動産鑑定士による鑑定評価があります。
不動産鑑定士は、物件の立地や状態、市場動向などを総合的に評価し、適正な価格を算出します。
また、路線価を基に価格を設定する方法も有効です。
路線価は、国税庁が毎年公表するもので、土地の評価額の目安となります。
一般的には、路線価を1.25倍した金額が実勢価格に近いとされています。
ただし、路線価のみを基に価格を設定すると、実際の市場価格との差が生じる可能性があるため、注意が必要です。
そのため、適正価格の設定には、専門家の意見を参考にしながら、慎重に進めることが大切です。
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まとめ
親族間売買は、信頼関係に基づいた柔軟な取引が可能である一方、税務上のリスクや住宅ローンの制約が存在します。
とくに、相場より著しく低い価格での取引は「みなし贈与」と判断される可能性があるため、適正価格の設定が大切です。
適正価格の設定には、不動産鑑定士の鑑定や路線価の活用など、専門的な知識と慎重な対応が求められます。
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